2022 年 10 月 2 日 週日
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    淺談中國房地產泡沫的危機

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    文:王恩國(作者為富國傳媒社長)

    這二年一談起中國房地產總離不開泡沫二字,恰好近期有一份全球房價泡沫的分析報告出來,選取了全球80個主要國家,通過分析各國中心城市租售比、房貸收入比、房價所得比三個值加權來計算出房價泡沫值,該數字越高,代表房地產泡沫機會越高。

    根據該報告所列,截至2021年底全球平均房價泡沫值為14.4%,是從2017年之後開始每年都在創高;而中國在全球80個主要國家中房價泡沫值排名第七,比美國的20.5%還要高出4個百分點為24.5%;另再與其他地區國家相比,中國的房地產泡沫值遠高於亞洲地區和全球的平均值,這麼看來中國的房地產會發生泡沫真的一點都不容小覷。

    這些年中國房地產不斷在生產泡沫和消化泡沫中前進,房價漲了一點就調控一下,房價熄火了再鬆一鬆,如此的一再循環下去。2015年之前中國的房價泡沫政府就調控的比較好,房價在上漲的同時,經濟也快速發展,大家收入翻倍,加上通膨因素後,房價泡沫也就被消化掉了。

    但從2016年之後很明顯的房市上漲的增幅超過10%,此時民眾的收入、經濟發展的增速及通貨膨脹都有點追不上房價了,從此以後房地產的泡沫就開始逐漸形成並且每年增加中。這一點也能從中國居民的房貸槓桿率看出來,2015年底中國居民的房貸槓桿率約為0.7%,到了2020年9月則已經快速飆升來到了1.8%,所以中國政府開始狠下心去打壓房價,間接造成了房地產開發商的現金流困難。

    很多人的慣性思維會認為房價高的城市如「北、上、廣、深」泡沫就一定大,但其實可能並非如此;根據中國國家統計局資料顯示截至2021年全國共有家庭戶為4.65億戶,從居住面積來看,人均居住面積平均為41.76平方米,而人均居住面積排名第一的是西藏為52平米,最小的是上海僅有32.28平米;再深入研究發現人均居住面積超過全國平均值的幾乎都來自中西部、東北部跟西南部地區,這說明了二點,第一、中國人口密度從沿海大城市向中西部、東北部跟西南部地區逐漸降低。第二、中西部、東北部跟西南部地區城市並不缺房子住。

    所以可以大膽推測中國房地產泡沫大的地方根本不在房價高的沿海人口發達城市,而是在人口流出的中西部、東北部跟西南部城市;再深入分析來看,廣東省很多郊區如江門、肇慶、清遠等地房價也有不少在1萬多一平方米的,但是中西部、東北部跟西南部地區很多更落後的縣城人口不斷流失,房價反而也要每平米七千、八千的,那就相對不合理了;目前看來2022年中國的經濟成長率正在逐漸下修,而民眾的收入也在減少中,要支撐高房價的二個引擎已經失速,未來這些地方的部分城市恐成為中國房價泡沫最危險的地方。

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