中國爛尾樓爆增！中古屋面臨的尷尬期

文：王恩國（現任富國傳媒社長）

近期因為中國新建案爛尾樓越來越多，有購屋剛性需求的民眾開始轉向中古屋市場，加上政府對中古屋市場的管控政策鬆綁，這也使得中古屋市場的交易變得較為活絡；相關政策鬆綁例如蘇州，5月9日後二手房取消了限售，非限購區域房產不計入家庭限售套數；如杭州，5月17日二手房增值稅減免從5年減為2年，這意味著購房二年就可以省筆稅費；再如南京，5月10日南京限售政策調整為合同簽屬期滿3年即可。

在政府開始鬆綁中古屋政策後，第一個反應就是中古屋掛牌數量突然激增，例如南京，2022年6月份中古屋掛牌量激增3萬套；比如濟南，2022年6月份增加4000餘套；例如杭州2022年6月激增4.95萬套；再如蘇州，新政策鬆綁短短三天就猛增1100套。中古屋供應數量是增加了，但市場信心還未全面回歸，現在很多城市的行情僅僅只是回暖，回暖的意思是成交較去年年底有增加，但尚稱不上火熱。

所以現在中古屋的業主，尤其是想要賣房的業主內心很煎熬；而讓中古屋業主著急的不僅僅是同棟大樓也要賣房的老王、老陳（以上為比喻非本人）還有家門口的新開盤的樓市。但大家可能會認為新開盤樓市存在著爛尾樓的風險，沒錯，確實有相當風險，但新樓盤對中古屋的擠壓卻是相當慘忍的；目前不少城市，比如上海、深圳、成都、西安等城市，新房因為限價的原因價格遠低於中古屋的成交價，民眾在巨大的利益面前，很多人只能去賭也願意去賭；比如深圳南山區的華潤城，新房限價13萬每平米，而周邊中古屋的掛牌價差不多在17萬每平米，目前新房和二手房價格差不多存在每平米1.5萬-5萬的倒掛差額。這種新房與二手房價格倒掛情況是中國不少城市的現況，也難怪中古屋業主越來越急，大家不得不降價求售。而上海、北京、廣州、深圳等一線核心城市經過這輪疫情封城後，市場相比高峰時也冷了很多；細數現在一線核心城市幾乎都處於房市政策最寬鬆，房貸利率最好的時刻，這些核心城市長期來看價值一定要比二、三線城市價值高，如果有下一波復甦，相信一線核心城市價格肯定要比二、三線城市成長動力更強。

最後建議如果讀者之前在中國買了房選錯了區域，現在手上還有些資本且不想回台的話，那就應該藉這次機會轉換到更好的城市，而現在賣房所虧的錢，未來應該有機會能回補給你。